Patrimoine immobilier

Peut-on payer beaucoup moins d'impôts ?

Actuellement, combien payez-vous d’impôt : 3.811 euros (25.000 F), 13.720 euros (90.000 F), 170 000 F… par an ? Ne faites pas le calcul car dans 10 ans, vous aurez versé au fisc entre 38.112 euros (250.000 F) à 259.163 euros (1 700 000 F) «à fonds perdus» !

Or, chaque année, de nombreux contribuables, petits et gros, échappent à l’impôt. En fonction de leur situation patrimoniale, fiscale, financière, ils profitent de lois dites «défiscalisantes » pour réduite, voire supprimer totalement leur impôt.

Malraux, Demessine, Besson, le MH, le LMP, Paul… sont autant de lois qui peuvent vous permettre de concrétiser cet objectif fiscal et patrimonial. Au cours de ce numéro et des prochains, nous vous détaillerons les secrets de ces lois mal connues et vous indiquerons les pièges à éviter si vous souhaitez mettre en œuvre, dans les meilleures conditions possibles, un (ou plusieurs) de ces mécanismes.

Attention au chant des sirènes !

Certes, il est très agréable d’entendre, de lire ou de découvrir que vous pouvez être « non imposé pendant 5 ans » ou que vous pouvez « économiser 45.734 euros (300 000 F) d’impôt en 2 ans » ! Toutefois, ce « doux chant défiscalisant » ne doit surtout pas vous vous éloigner des règles d’or de cet univers. En effet, toutes ces lois sont liées à des opérations immobilières très variées : neuf ou rénovation, appartement ou maison, résidence de vacance à la mer ou à la montagne, résidence médicalisée pour personnes âgées, métropole ou DOM-TOM…

Or, derrière toutes ces lois se cachent d’excellents projets mais aussi des projets beaucoup plus… scabreux. Aussi, avant de craquer à l’annonce d’une économie d’impôt plus ou moins substantielle, voici le point essentiel, primordial et incontournable que vous devrez examiner avant de vous engager. Il s’agit de l’emplacement du bien. Chaque détail revêt une grande importance : la région sélectionnée, mais aussi la ville et le quartier sélectionné et tout ce qui fait l’attrait de ce quartier ( commerces de proximité, écoles, moyens de transport, complexes sportif… et sa réputation ! ).

Toutes les villes sont loin d’offrir le même dynamisme économique, la même demande locative, le même potentiel de valorisation… D’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre, les disparités sont fortes, très fortes. Très clairement, certaines villes sont à éviter. D’autres sont aujourd’hui très attractives et à fort potentiel. Une opération de défiscalisation bien menée, c’est donc avant tout la sélection d’un bien sans reproches majeurs quant à son emplacement.

Aujourd’hui, vous payez au moins 3.048 euros (20.000 F) d’impôt par an et vous préféreriez utiliser vos impôts pour augmenter votre patrimoine et améliorer votre retraite ? Des possibilités restent ouvertes. D’ailleurs, le cabinet ABF Patrimoine, en normandie (voir adresses utiles page 66 de ce numéro) est disposé à vous guider gratuitement.

Comment sélectionner le bon programme ?

Aujourd’hui, certains (rares) constructeurs, sûrs de la qualité globale de leur dossier, n’hésitent plus à soumettre leur programme à de grandes compagnies d’assurance. Les experts immobiliers de ces compagnies sont alors chargés d’examiner le programme sous toutes ses coutures (qualité de construction, prix, demande locative sur le court et le long terme, qualité de l’environnement, etc…) et décident si, oui ou non, le programme bénéficiera de garanties sur le long terme. Des entreprises comme MGM Constructeur, constructeur et promoteur immobilier spécialisé dans le chalet de montagne ou le groupe Villadim, qui fait des maisons individuelles dans le grand ouest, sont de ceux-ci. 

Aujourd’hui, il arrive donc que certains programmes bénéficient de garanties locatives fermes et définitives de 9 ans ! Certaines très belles maisons, très bien situées, bénéficient même de garanties rares comme la garantie de capital. Cette dernière vous couvre contre l’éventuelle moins-value en cas de revente ! Ainsi, protégé par ce types de garanties, vous vous assurez une sécurité locative tout au long de l’opération et une sérénité financière lorsqu’il s’agira de revendre votre bien dans quelques années. Ces garanties sont rares, mais elles existent.